Земля входит во все составляющие части воспроизводственного процесса (производство, распределение, обмен, потребление) и представляет объект всеобщего экономического интереса.

Согласно теории трудовой стоимости, земля как фактор воспроизводства не имеет стоимости, она авансируется человеку как всеобщее естественное достояние. Труд в целом не связан с генезисом земли. Однако, вовлекаясь в рынок, товарно-денежные отношения, она имеет определенную цену. Такая противоречивая ситуация, когда земля не обладает стоимостью, но имеет рыночную цену, возникает в связи с тем, что общество дает оценку не затратам труда на ее производство, а оценивает само благо - землю - в зависимости от того, какую пользу она приносит.

Решение актуального теоретического вопроса о категориях стоимости и цены земли лежит в основе понимания проблемы земли как капитала.

При изучении специфики земли как капитала она должна рассматриваться не как природный элемент, а как определенное социально-экономическое образование, особая экономическая форма, так называемая "земля-капитал".

Проникновение в сущность категории "земля-капитал" напрямую связано с пониманием того, что в сельском хозяйстве имеют место, по крайней мере, два финансовых потока движения капитала. Во-первых, существуют вложения капитала в землю в целях ее улучшения, во-вторых, осуществляется купля-продажа земли. Затраты на улучшение земли предстают в форме действительного капитала, в то время как стоимостная природа инвестиций в приобретение земельного участка неоднородна.

Такая стоимостная неоднородность средств, израсходованных на покупку земли, объясняется сложностью процесса формирования почвенного плодородия, которое в сельском хозяйстве и является объектом купли-продажи. С одной стороны, когда речь идет о получении прав на естественное плодородие, инвестиции в приобретение земельного участка представляют собой фиктивный капитал, во всех остальных случаях это действительный капитал, вложенный в землю в целях превращения ее в общественную производительную силу. Таким образом, величина инвестиций или цена земли в данном контексте - это не что иное, как сумма цен фиктивного и действительного капиталов.

Поскольку действительный "земля-капитал" чаще всего предстает как основной капитал, то возникает проблема физического (материального) и морального его износа, формы проявления которых обладают весьма значительной спецификой.

Уникальные особенности земли как фактора производства накладывают свой отпечаток на отношения, возникающие по поводу ее присвоения.

Сущность земельной собственности следует оценивать как "сцепку", с одной стороны, общественной формы блага "земля", с другой - присвоения данного фактора производства, поскольку все-таки не сам фактор производства имеет общественную форму, а отношения, возникающие между экономическими агентами в процессе его присвоения. Что касается содержательной трактовки собственности на землю, то она должна отражать логически завершенный цикл от трудовой субстанции (непосредственно процесса созидательного овладения благом "земля") до общественной субстанции (процесса формирования адекватных институтов земельных отношений).

Исходное, глубинное противоречие собственности на землю состоит во взаимодействии естественной и общественной ее субстанции. Законом развития собственности является соответствие общественной формы отношений и в целом социально-экономических взаимодействий (общественной субстанции) трудовому либо другому способу присвоения благ (естественной субстанции).

Если оценить действия по реформированию собственности на землю в нашей стране с позиции предложенного подхода, то можно утверждать, что они осуществляются без должного учета требований закона формирования собственности. Недостаточная научная обоснованность "скоростной" приватизации в переходной российской экономике в условиях неустойчивости всей институциональной системы объективно привела к формированию приоритета норм и правил не производственно-трудового, а рентоориентированного и капиталоориентированного присвоения, то есть получение прибыли.

В России еще не сформировалась полноценная рыночная аграрная экономика, где был бы соблюден баланс между социальной справедливостью и экономической эффективностью, равно как и баланс всех способов и форм присвоения.

Все это ставит перед обществом на современном этапе две взаимосвязанные практические задачи: во-первых, воспитать высокоэффективного земельного собственника, это особенно актуально, когда речь заходит о землях сельскохозяйственного назначения; во-вторых, сформировать потенциально высокоэффективную земельную собственность независимо от ее формы.

Процесс формирования высокоэффективного земельного собственника, как, впрочем, и потенциально высокоэффективной земельной собственности, достаточно сложен, и в современных российских условиях напрямую связан с разрешением объективного противоречия между юридической и экономической формами земельной собственности.

В сельском хозяйстве имеют место, по крайней мере, два финансовых потока движения капитала. Во-первых, существуют вложения капитала арендаторами земли в пределах срока аренды; во-вторых, осуществляется купля-продажа земли. Таким образом, аграрный капитал в силу специфики самой земли главным образом состоит из действительного и фиктивного капиталов. Собственность на каждый из этих капиталов должна быть экономически реализована. Следовательно, земельный собственник, передавая свой земельный участок в аренду, хочет получить такое вознаграждение за свой фиктивный "землю-капитал", которое в условиях совершенно-конкурентной экономики равняется норме банковского процента.

В указанных условиях норма банковского процента равна норме средней прибыли при определении нормальной эффективности действительного капитала. Однако современная конкурентная среда далека от совершенной. Сейчас депозитная ставка определяет лишь минимальные возможности размещения индивидуального капитала, но не характеризует средних условий эффективности движения действительного капитала. Этот вопрос становится наиболее актуальным, когда речь заходит о расчетном нормативе предпринимательской прибыли.

Земля в рыночной экономике представляет собой товар - "фиктивный капитал". Он, как и любой другой капитал, обязан приносить своему владельцу доход, абсолютную ренту. Отличие механизма получения такого дохода состоит в том, что его происхождение связано лишь с развитием общественных отношений товарного производства. Если общество перестанет расценивать землю как товар, то абсолютная рента как экономическая категория тут же потеряет всякий смысл,  поскольку она никак не связана с процессом производства, а является лишь общественной конструкцией, ложной социальной стоимостью, как и дифференциальная рента.

На современном этапе арендная плата не определяет земельной ренты, при нахождении ее величины используют обходные пути. Отсутствие положительной земельной ренты искажает отношения как собственников и арендаторов земельных участков, так и земельных собственников и государства, поскольку земельный налог, как, впрочем, и арендная плата, имеет рентную природу.

Расчет земельного налога как процента от потенциально возможной на данном участке земельной ренты без учета финансового состояния сельскохозяйственных предприятий Российской Федерации не целесообразен.

 Только после преодоления спада и убыточности АПК России, диспаритета цен при преобладающем спросе на отечественную сельскохозяйственную продукцию можно будет устанавливать твердые ставки земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости земли и рассчитывать на стабильность поступления в бюджет рентных доходов. До преодоления кризисной ситуации в сельском хозяйстве механизм изъятия земельной ренты будет оставаться косвенным.

Вопросы и проблемы отраженные в данной статье имеют огромную значимость в современной экономике России как в целом по стране, так и в отдельно взятых регионах.

Для примера можно привести Краснодарский край как субъект Российской Федерации, его площадь составляет 76.0 тыс. кв. км. Расположен Краснодарский край на юге России, в западной части Большого Кавказа и на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности. Это один из наиболее заселенных регионов России - его население составляет 5044 тыс. чел. (1996 г., 3-е место после Москвы и Московской области).  Климат в крае один из наиболее благоприятных в России для проживания и деятельности человека: от умеренного континентального до субтропического, почвы на равнине черноземные (что очень благоприятствует развитию сельского хозяйства), в горах - горно-лесные и горно-луговые. Равнинная степь края окультурена практически полностью; леса - широколиственные и горные темнохвойные - расположены в горах, в высокогорье - субальпийские и альпийские луга.

Однако, несмотря на инвестиционную привлекательность Краснодарского края, в данном регионе существуют следующие проблемы связанные с землей как природным ресурсом и одними из основных факторов экономики.

В АПК  это проблемы сохранения и восстановления плодородия черноземов (это одна из основных проблем в крае - загрязнение пестицидами, тем более что 2/3 территории края непосредственно задействованы в сельскохозяйственном производстве, а из-за интенсивного использования почв происходит ускорение темпов их деградации), проблема поставки сырья для производства минеральных, износ техники и, как следствие, низкая урожайность и падение качества производимой продукции. В целом положение края усугубляется падением производства именно в сельском хозяйстве, на котором завязана пищевая промышленность края;

В последнее время есть тенденция к обострению экологической ситуации в регионе. Высокая плотность населения, значительное развитие транспортной сети, большой рост транзитных грузопотоков через территорию края, интенсивное сельскохозяйственное производство, нерациональное использование природных ресурсов, невыполнение природоохранных мероприятий и, как следствие, растущие темпы загрязнения окружающей среды обусловили деградацию отдельных экосистем и возникновение сложных экологических проблем, приводящих к ухудшению состояния здоровья населения;